Comunidad de propietarios: definición, regulación y más

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En prácticamente todos los edificios con encontramos con que existen comunidades de propietarios. Aunque todos podemos tener una idea más o menos acertada de en qué consiste dicha entidad, en los edificios nuevos, donde todavía no se encuentran todos los vecinos, es mucho más importante tener conocimiento de todo lo relacionado con el tema, de cara a constituir la comunidad de propietarios, comprenderla y utilizarla en pos del bien común del conjunto de propietarios.

¿Qué es una comunidad de propietarios?

Una comunidad de propietarios es una entidad jurídica que incluye al total de propietarios de propiedades de un edificio. Esta, además, debe regirse por unas mismas normas de cara a gestionar multitud de aspectos relacionados con el edificio, las zonas comunes, la convivencia vecinal y un larguísimo etcétera.

Lo común es que las comunidades de propietarios se den en condición de régimen de propiedad horizontal, rigiéndose, de esta manera y en este orden obligatoriamente, por:

  • El que es el artículo 396 del Código Civil.
  • La Ley de Propiedad Horizontal aprobada el 21 de julio de 1960.
  • La normativa estatuaria y el reglamento interno.

Cabe mencionar que en la Comunidad Autónoma de Cataluña las comunidades de propietarios y sus actuaciones están regidas por el Código Civil de Cataluña, que es diferente al del resto del país.

¿Cómo se lleva a cabo la Constitución de una comunidad?

Veamos cómo se lleva a cabo esta actuación.

Para constituir la comunidad de vecinos como tal es necesario hacerse con la escritura pública que somete al edificio a la Ley de Propiedad Horizontal; este se denomina Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios.

Este contiene, como mínimo, la que será una descripción lo más detallada del conjunto del edificio, de cada una de las viviendas y locales y la cuota de participación de cada propiedad.

Además, habrá que contar con un libro de actas en el que se quede constancia de lo acaecido en las juntas vecinales así como de cualquier otro punto de interés vecinal. Este debe legalizarse presentándolo en blanco en las dependencia del Registro de la Propiedad correspondiente.

Como establecer la junta de vecinos

A continuación será necesaria la celebración de una reunión a la que acudan todos los propietarios. Esta tiene el nombre de Junta Constituyente y en ella, valga la redundancia, se constituirá formalmente la comunidad:

  • Nombrándose un presidente, un secretario y un administrador.
  • Aprobándose un fondo económico de reserva.
  • Abriéndose una cuenta bancaria comunitaria para recibir el importe de las cuotas, subvenciones y ayudas, para hacer los pagos y domiciliar los recibos correspondientes.
  • Aprobándose la facilitación de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, del reglamento interno, el estatuto y el resto de normativa a todos los propietarios.
  • Redactándose un Acta de Constitución donde quedarán de manifiesto las primeras decisiones que se tomen que pasará a ser la primera del libro de actas.

El último paso es conseguir el NIF correspondiente en la Delegación de Hacienda cumplimentando el modelo 037 de la Agencia Tributaria y entregando una copia del nombramiento del que será el presidente, su DNI y la Escritura de División Horizontal.

Terminaremos por decir que no existe la obligación constituir la entidad, si bien, es altamente recomendable. Esta es la única manera de regular las actuaciones de los propietarios, sino, cada cual podría hacer lo que considerase, alterando elementos comunes, no pagando las cuotas y, en general, desmejorando la convivencia vecinal.

Regulación de las actuaciones de las comunidades de propietarios

La regulación de las actuaciones comunitarias viene dada en los estatutos de la comunidad de propietarios. Estos son un conjunto de normas que regulan aspectos como la forma en la que se distribuyen los gastos comunes, el gobierno de la comunidad, el uso y destino del edificio y cada una de las propiedades y otras instalaciones comunes, las pautas de mantenimiento y reparación del edificio y sus partes, lo relativo al seguro, etc.

Esta normativa sólo es de obligado cumplimiento si está inscrita en el Registro de la Propiedad; de no ser así, los vecinos no tienen que actuar de acuerdo a lo que dicten.

Para entender qué es y para qué sirve el registro de la propiedad, te dejamos este vídeo del canal de YouTube del canal del Colegio de Registradores Corpme:

También nos encontramos con el Reglamento de Régimen Interno. Este sirve para regular la convivencia cotidiana así como el uso de los servicios comunes. En este caso sí debe cumplirse sin que esta normativa se inscriba en registro alguno.

La figura del administrador de fincas

Finalizaremos comentando que la figura del administrador de fincas puede ser realmente beneficiosa pues cumple con una serie de funciones que son su competencia y que no hacen más que hacer que la gestión de la comunidad de vecinos sea correcta y eficiente, ayudando, además, en asuntos que pueden ser desconocidos para los propietarios.

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